早已傳出風(fēng)聲的中國版住宅政策銀行終于露出真容。

   7月29日,中國銀監(jiān)會發(fā)出通告,同意國家開發(fā)銀行股份有限公司住宅金融事業(yè)部開業(yè)。

     “具體的內(nèi)容還沒有批復(fù),我們現(xiàn)在只是獲準(zhǔn)可以辦工商登記?！眹议_發(fā)銀行一位工作人員告訴記者,按照中國銀監(jiān)會的要求,國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部將在工商登記6個月之后正式開業(yè)。

      成立這樣的一個機(jī)構(gòu)將會給樓市帶來什么?又將給金融市場帶來什么?

      補(bǔ)上住宅政策金融空缺

     “國家開發(fā)銀行的這個住宅金融事業(yè)部實際上是補(bǔ)上了我國住房政策金融的空缺?！敝袊缈圃航?jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜說。

      長期以來,我國住房金融體系主要由商業(yè)銀行和住房公積金組成,主要解決的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款問題。

     “在保障房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上,金融的支持就出現(xiàn)了空缺,需要有一個制度來解決?！蓖酐惸日f。

      這種制度在我國的探索開始于2013年下半年,國家開發(fā)銀行嘗試對棚戶區(qū)改造提供資金支持。

      2013年7月,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》,要求2013～2017年完成各類棚戶區(qū)改造1000萬戶。

      資金從哪兒來成為一個亟待解決的大問題。

      2013年12月12日～13日召開了中央城鎮(zhèn)化工作會議。這個會議提出要推進(jìn)政策性金融機(jī)構(gòu)改革,研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。

      中央城鎮(zhèn)化工作會議提出了住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的概念,但并沒有明確由誰來主導(dǎo)。

      今年4月2日,國務(wù)院常務(wù)會議召開,提到加快棚戶區(qū)改造,讓億萬居民早日“出棚進(jìn)樓”,是改善民生的硬任務(wù),也可以有力拉動投資、促進(jìn)消費(fèi),是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。今年要更大規(guī)模推進(jìn)棚改,必須抓住資金保障這個“牛鼻子”。

      這個會議確定,由國家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu),實行單獨核算,采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券,向郵儲等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資,鼓勵商業(yè)銀行、社?；?、保險機(jī)構(gòu)等積極參與,重點用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。

      也就是說,4月2日的國務(wù)院常務(wù)會議為住房政策銀行的設(shè)立定下了基調(diào)和具體落實單位。3個多月后,中國銀監(jiān)會正式就此作出批復(fù)。

      按照中國銀監(jiān)會的說法,同意國家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部是貫徹落實國務(wù)院穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生政策的重要措施。

      從批復(fù)的內(nèi)容上看,國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部所能從事的業(yè)務(wù)主要包括兩大塊:辦理納入全國棚戶區(qū)改造規(guī)劃的棚戶區(qū)改造及相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)貸款業(yè)務(wù);在經(jīng)批準(zhǔn)的額度內(nèi)辦理軟貸款回收再貸業(yè)務(wù),專項用于支持納入全國棚戶區(qū)改造規(guī)劃的棚戶區(qū)改造及相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)項目。

      簡單地說,棚戶區(qū)改造、相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將是國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的主要工作對象。

     “棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量、長期的資金,而商業(yè)銀行一般不愿做長期貸款業(yè)務(wù),矛盾就出來了,地方政府在過去不得不建設(shè)融資平臺來獲得資金?！蓖酐惸日f,現(xiàn)實確實需要一個政策性金融機(jī)構(gòu)對上述兩項業(yè)務(wù)提供長期資金。有了這樣的金融機(jī)構(gòu),不僅能提供建設(shè)所需的資金,還可以幫助地方政府分散風(fēng)險。

      棚戶區(qū)改造任務(wù)的加重是催生住宅政策金融機(jī)構(gòu)的另一原因。按照國家的規(guī)劃,今年全國將有700萬套保障房開工。在這其中,棚戶區(qū)470萬套,而去年,這個數(shù)字是320萬套。

      在長富匯銀投資基金管理有限公司總裁張保國看來,今年是棚戶區(qū)改造任務(wù)最重的一年,資金需求量較往年顯著增加。同時,今年也是我國房地產(chǎn)市場新一輪調(diào)整的一年,宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)面臨快速下滑的風(fēng)險也明顯加大。在這個背景下,成立國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部,一方面能夠有效緩解棚戶區(qū)改造相關(guān)工程建設(shè)的資金瓶頸制約,另一方面也對擴(kuò)大內(nèi)需、降低因房地產(chǎn)市場調(diào)整而引起的經(jīng)濟(jì)短期快速下滑風(fēng)險起到對沖作用。

      機(jī)構(gòu)尚未正式開業(yè),棚戶區(qū)改造已經(jīng)投入巨資

      盡管國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部尚未正式開業(yè),但投資已經(jīng)開始,今年以來,棚戶區(qū)改造資金投入不斷加速。

      根據(jù)國家開發(fā)銀行公開的數(shù)據(jù),截至今年4月末,國家開發(fā)銀行已經(jīng)向棚戶區(qū)改造項目發(fā)放貸款1079億元,較去年同期增長388%。

      在7月召開的國家開發(fā)銀行二季度工作會議上,有關(guān)棚戶區(qū)改造的資金投入成為重要內(nèi)容。這個會議透露出的信息顯示,截至6月末,國家開發(fā)銀行新增承諾棚改貸款6760億元,是去年同期的18倍;發(fā)放2195億元,占到上半年該行新增人民幣貸款4737億元的46%,發(fā)放額同比增長433%。

      在這個會議上,國家開發(fā)銀行將全年的棚戶區(qū)改造資金目標(biāo)劃在了4000億元以上。

     “今年開始,行里就開始模擬住宅金融事業(yè)部,主要就是做保障房,準(zhǔn)確地說,是做棚戶區(qū)改造?！眹议_發(fā)銀行一名工作人員告訴記者,上半年就差不多完成了全國近7成的棚戶區(qū)改造貸款發(fā)放任務(wù)。

      那么,這筆巨資從何而來?

      公開信息顯示,央行已經(jīng)通過補(bǔ)充抵押貸款的方式向國家開發(fā)銀行注入1萬億元資金,用于棚戶區(qū)改造和相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

     “國家開發(fā)銀行沒有吸納存款的網(wǎng)點,主要靠發(fā)債來歸集資金?！蓖酐惸雀嬖V記者,我國雖然已經(jīng)過了人口紅利期,但儲蓄的紅利期還沒有過去,整個社會依然處在高儲蓄狀態(tài)。國家開發(fā)銀行向棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金,就是通過類似發(fā)行國債的方式向社會融資。

      今年4月2日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出,由國家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu),采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券,向郵儲等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資,鼓勵商業(yè)銀行、社?；稹⒈ｋU機(jī)構(gòu)等積極參與。

      也就是說,國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部主要面向郵儲等機(jī)構(gòu)發(fā)債。

     “郵儲有大量的沉淀資金,他們也樂于通過購買債券的方式來盤活這些沉淀資金?！蓖酐惸日f,由于國家開發(fā)銀行發(fā)債是以國家信用作擔(dān)保,成本低廉,地方政府也愿意選擇國家開發(fā)銀行貸款。

      對地方政府而言,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是其關(guān)注的重點。以往城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口的解決主要仰仗土地財政,在國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部正式開業(yè)之后,這筆資金的來源將多出一種方式。

     “這也就是住房政策金融的一大功能?！蓖酐惸日f,對國家開發(fā)銀行來說,資金來源不是問題,而且經(jīng)歷了從政策性銀行到商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)型,國家開發(fā)銀行在經(jīng)營理念、專業(yè)能力上都有了提升,這也是選擇國家開發(fā)銀行探索住宅政策金融的原因之一。

      不過,也有機(jī)構(gòu)對棚戶區(qū)改造的巨額資金投入表示擔(dān)憂。

      高通智庫總經(jīng)理兼首席分析師張宏表示,棚戶區(qū)改造的投入中有一部分是需要回收的,這部分投入該如何循環(huán)?目前還看不到模式。

      對房地產(chǎn)市場影響不大

      盡管是住宅政策金融機(jī)構(gòu),但國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的籌備、開業(yè),可能并不會對房地產(chǎn)市場帶來太多直接的影響。

     “更多的影響是間接的?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者,因為國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的出現(xiàn),棚戶區(qū)改造肯定要加速,會有一部分住宅需求轉(zhuǎn)移到商品房市場上,因為棚戶區(qū)改造需要一定的周期,改造過程中的居住需求會被釋放。棚戶區(qū)改造還會涉及資金補(bǔ)助,這些都有助于部分住宅需求的轉(zhuǎn)移。

     “對房地產(chǎn)市場,不會造成大的沖擊。”張保國說,棚改項目會影響到很少一部分保障房和商品房之間交叉重疊的購房人群,但因為其有特定的供給對象,基本不會沖擊到商品房市場。

      張保國認(rèn)為,棚改項目配建的商品房,體量并不大。因此,行業(yè)供求并不會發(fā)生明顯改變。

      在張保國看來,中國此前保障性住房投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足,構(gòu)建多層次住房保障和供應(yīng)體系一直是政府力爭實現(xiàn)的目標(biāo)。中國版“住宅銀行”啟動,將形成“開發(fā)性住宅金融機(jī)構(gòu)+個人公積金住房儲蓄”的住房金融體系,有助于中國房地產(chǎn)發(fā)展逐步實現(xiàn)“多條腿”走路的態(tài)勢。

      值得注意的是,棚戶區(qū)改造中既有保障的部分,也有市場的部分。

     “很多棚戶區(qū)都在市中心,其改造之后的市場價值很大,會不會就此形成除保障房和商品房之外的一種新的住宅形式?”張宏說。

      汪麗娜也有類似擔(dān)心。在她看來,我國目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的局面,新建住宅的成本顯然要高于盤活存量的成本,如果能將結(jié)構(gòu)性過剩的住宅轉(zhuǎn)變成保障房,將會大大節(jié)省政府投入。在這個意義上,用于棚戶區(qū)改造等保障房的投入恐怕還需要再計算。

      汪麗娜的另一個擔(dān)心是住房政策金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)行,發(fā)達(dá)國家的類似機(jī)構(gòu)是在二級市場運(yùn)作,而我國則是在一級市場直接介入。

     “從國外發(fā)展中國家的情況看,其住宅政策金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)行大多都不成功?！蓖酐惸日f,根本的原因在于,政府在一級市場介入存在道德風(fēng)險,低效、高成本都是天然的缺陷。

     “結(jié)果是悲觀還是樂觀,取決于投資效率?！敝斀?jīng)評論員葉檀對住宅政策金融機(jī)構(gòu)的前景作出這樣的判斷。

      她撰文說,她擔(dān)心的是如果棚改無法獲得實際經(jīng)濟(jì)收益,低效率與貪腐使基礎(chǔ)設(shè)施投資邊際效應(yīng)下降為零,產(chǎn)業(yè)升級沒有應(yīng)聲而起。那么結(jié)果將是政策性銀行手中積攢大量壞賬,不得不通過資產(chǎn)證券化等方式轉(zhuǎn)移壞賬,或者由財政注資。