一、前言

     當前我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)化，經(jīng)濟增速較之前有所放緩，宏觀經(jīng)濟進入調(diào)整期，行業(yè)轉型升級速度加快。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了二十多年的快速發(fā)展以后，也進入了相應的調(diào)整期。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的高速擴張和粗放發(fā)展導致當前房地產(chǎn)市場住房存量過大，未來去庫存壓力明顯增大。同時，經(jīng)濟新常態(tài)下，需求放緩，土地供給減少、融資成本增加，企業(yè)利潤趨于平緩，政策調(diào)控不斷趨于常態(tài)化，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)轉型變得十分必要而且迫切。萬科作為我國住宅行業(yè)的龍頭企業(yè)，在經(jīng)歷高速發(fā)展之后，也同樣面臨著新常態(tài)下的轉型問題。

     二、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)轉型的環(huán)境分析

    （一）融資環(huán)境

    我國經(jīng)濟經(jīng)歷三十多年高速增長以后，開始進入中高速發(fā)展。這一時期的發(fā)展不再是過去粗放、貪大求快的增長，經(jīng)濟增長更加注重效率和質(zhì)量。單純靠大規(guī)模銀行借貸、拍地、開發(fā)、銷售的粗放式發(fā)展已經(jīng)不能應對激烈的市場競爭。企業(yè)數(shù)量增加和企業(yè)規(guī)模膨脹加劇了企業(yè)融資的壓力。地方政府為了增加財政收入，不斷推高地價，地王記錄頻頻被房地產(chǎn)企業(yè)刷新，給房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本上漲帶來很大壓力。房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉困難使其面臨資金鏈條斷裂風險。房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)因為規(guī)模小、資金實力較弱、信用較差，在銀行借貸、上市融資等方面面臨越來越大的競爭壓力。伴隨著經(jīng)濟增速放緩和城鎮(zhèn)化速度放緩，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不容樂觀。因此，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉型變得十分必要而且迫切。

    （二）國家宏觀政策環(huán)境

    經(jīng)濟新常態(tài)下，經(jīng)濟發(fā)展向平穩(wěn)、高效、高質(zhì)量的方向發(fā)展。國家對房地產(chǎn)的調(diào)控也遵循這一原則，力求房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)二十多年快速發(fā)展使得國內(nèi)房價快速攀升，國民對高房價的輿論迫使政府不得不對房價進行調(diào)控；同時，房價格過高過快增長也使部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫不斷增大，給經(jīng)濟發(fā)展帶來較大的風險。國家對房地產(chǎn)市場市場的調(diào)控始終沒有停止。尤其是２０１３年以來，國家繼續(xù)保持對房地產(chǎn)市場的限購、限價政策，同時加大房地產(chǎn)市場信貸領域的適度收緊政策，提高二套房的首付比例，加大保障房的建設力度。即使在經(jīng)濟下行壓力加大的情況下，國家采取仍然對重點地區(qū)采取限制政策，調(diào)控政策區(qū)分對待，體現(xiàn)了國家對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、有序、健康發(fā)展的政策意圖。

    （三）市場供求關系

    從房地產(chǎn)市場的供求關系來看，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，發(fā)展速度的放緩，城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段，新增住房需求也有所放緩，這都帶來住房消費需求的放緩。同時，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十多年的快速擴張，尤其是近幾年房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴大，商品房供給已經(jīng)超過了市場的剛性需求，出現(xiàn)較大的過剩。未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨去庫存的消化期。房地產(chǎn)企業(yè)去存壓力大大增加，銷售額降低，資金回流減慢，行業(yè)內(nèi)企業(yè)降價潮，競爭加劇。房地產(chǎn)企業(yè)利潤降低，資金回籠周期加長，資金鏈斷裂風險加大，銀行借貸違約風險加大，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的經(jīng)營風險。進入２０１３年以來，部分地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)老板“跑路潮”就充分反映了我國房地產(chǎn)企業(yè)當面臨的供給過剩，資本回籠慢，現(xiàn)金流短缺，資金鏈斷裂的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)轉型勢在必行。

    三、萬科的發(fā)展轉型歷程

    萬科１９８８年開始步入房地產(chǎn)界，經(jīng)過多年發(fā)展，萬科已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場領域最大住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。成立之初萬科堅持多元化戰(zhàn)略，有工業(yè)生產(chǎn)、房地產(chǎn)、對外貿(mào)易、文化傳播四大經(jīng)營業(yè)務。萬科多元化高速發(fā)展使得資源有限的弊端日益暴露。萬科開發(fā)項目眾多，但項目規(guī)模有限，市場競爭力較低，業(yè)務發(fā)展很不穩(wěn)定，利潤實現(xiàn)停滯，企業(yè)缺乏長遠發(fā)展動力。

    ９０年代以來，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展速度加快，年均增長率超過１０％。城鎮(zhèn)化進程不斷推進，再加上國家住房貨幣化改革，住房需求迅速增加，房地產(chǎn)企業(yè)迎來發(fā)展的黃金時期。萬科多元化戰(zhàn)略轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化。２０１１年萬科銷售額１２１５億，２０１２年銷售額１４１２億，２０１３年銷售額１７０９億，２０１４年銷售額２１５１億，規(guī)模位居世界同行業(yè)首位。

    隨著我國經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)化，經(jīng)濟發(fā)展速度放緩。整個房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生變化，市場存量過剩的局面凸顯。再加上國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，２０１４年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入低迷，萬科開始轉型壓力。

    一方面，萬科多年專注于住宅市場發(fā)展，住宅市場占到整個公司８０％份額，尤其是２０１４年銷售額達到２１５１億，較２０１３年增長２６％。龐大的住宅物業(yè)規(guī)模使得萬科在物業(yè)管理領域擁有較大現(xiàn)存優(yōu)勢。由單純住宅滾動開發(fā)模式向物業(yè)持有模式轉變是房地產(chǎn)企業(yè)運營模式轉變的一個重要方向［１］。２０１４年萬科聯(lián)手阿里巴巴，通過大數(shù)據(jù)技術打造“智能社區(qū)”、社區(qū)金融、第五食堂、萬物倉、幸福驛站等項目，實現(xiàn)物業(yè)管理的更加專業(yè)化和智能化。

    另一方面，萬科還看到，隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，居民收入水平和消費水平不斷提高，旅游地產(chǎn)需求正不斷加大，并在未來有很大發(fā)展空間。近些年來，旅游行業(yè)在國內(nèi)需求越來越大，再加上國家對第三產(chǎn)業(yè)支持力度不斷增加，在未來經(jīng)濟發(fā)展中將占有更大的比重，市場潛力十分可觀。萬科緊緊抓住市場需求，投資旅游地產(chǎn)。２０１４年８月萬科投資上百億在吉林打造松花湖滑雪度假區(qū)顯示了萬科在旅游地產(chǎn)方面的意圖。

    再者，隨著我國人口增長不斷放緩，人口老齡化問題開始出現(xiàn)。２０１４年，中國６０歲以上老年人數(shù)量已達到２．１２４２億，占總人口１４．９％。養(yǎng)老問題越來越成為社會的沉重包袱。２０１４年，萬科開發(fā)國內(nèi)首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目－－萬科幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心。萬科目前新的定位為城市配套服務商，順應國內(nèi)人口老齡化趨勢，加快發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，是萬科轉型的重要舉措。

    四、結束語

    經(jīng)濟新常態(tài)對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說既是機遇也是挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)粗放經(jīng)營發(fā)展模式將面臨來自經(jīng)濟新常態(tài)各方面的壓力。這就為我國房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級帶來契機，房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)、高效、健康發(fā)展將是經(jīng)濟新常態(tài)下的轉型目標。