摘要:

上半年除了京滬深三地之外，房企在其他市場(chǎng)銷售都一般。以綠地控股為例，來自上海中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，綠地控股在三四線城市分布面積較多，而今年除了一線和部分二線城市外，大部分的三四線城市銷售都不算很理想。

　　覆巢之下，安有完卵？股市、大宗商品市場(chǎng)等節(jié)節(jié)敗退，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了所有資產(chǎn)領(lǐng)域里唯一“堅(jiān)挺”的標(biāo)的，但這一領(lǐng)域如今也在顯露一些不好的苗頭。

　　剛于8月18日實(shí)現(xiàn)上市更名的綠地控股（600606.SH），在8月24日晚間公布了上市以來首份半年度業(yè)績(jī)報(bào)告。從半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)可見，綠地控股幾項(xiàng)主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均顯示下滑：營(yíng)業(yè)收入859.9億元，同比下降26.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)39.3億元，同比下降9.1%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率8.3%，同比減少2.7%。

　　反映到二級(jí)市場(chǎng)則是其股價(jià)的接連暴跌，短短六個(gè)交易日，出現(xiàn)5個(gè)跌停板。股價(jià)累計(jì)下跌超過40%，市值蒸發(fā)超過1300億元。目前市值大約1800億元。

　　綠地控股并非全國(guó)6家千億規(guī)模房企中唯一財(cái)務(wù)指標(biāo)下滑的，同為超級(jí)大盤股的萬科A（000002.SZ）上半年凈利率也出現(xiàn)了較大下滑，跌至9.6%。

　　此外，綠地控股今年上半年，實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.32元，按照網(wǎng)易財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)，8月25日綠地控股市盈率為211.14，已經(jīng)遠(yuǎn)高于大部分大盤股。如工商銀行（601398.SH）只有4.99倍市盈率，多名分析人士認(rèn)為綠地控股今后走勢(shì)或漸趨理性。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，雖然今年以來，在全國(guó)各地救市的鋪墊下，各地樓市都出現(xiàn)了不同程度的反彈跡象，但是全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的現(xiàn)實(shí)情況并沒有改變。這樣的背景之下，即便是綠地、萬科這樣的大型房企，也無法過多尋求快速的增長(zhǎng)。

　　8月25日傍晚，央行再出救市舉措，宣布分別降息降準(zhǔn)0.25%，注入市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，情況并不樂觀，由于存款準(zhǔn)備金率仍然相對(duì)較高，維持在17%左右，可以動(dòng)用的資金規(guī)模受到存準(zhǔn)率的限制，導(dǎo)致銀行不可能在這么高的存準(zhǔn)率情況下釋放大規(guī)模貸款。這也是下半年部分一線城市收緊二套房貸的原因之一。

　　目前年銷售額千億級(jí)房企共有6家，其中達(dá)到2000億級(jí)的僅有綠地和萬科，達(dá)到1000億級(jí)的有保利、恒大、碧桂園和中海4家。從今年表現(xiàn)來看，萬科和恒大表現(xiàn)突出，今年1-7月銷售額完成率已超過60%，其中萬科沒有公布今年銷售計(jì)劃，但完成了去年的62%，恒大銷售額完成計(jì)劃的67%。保利和中海分別完成57%，碧桂園完成46%，而市值第一的綠地預(yù)計(jì)完成不到40%。

　　來自多家中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，從7月份開始，房企銷售下滑態(tài)勢(shì)明顯。萬科A、保利地產(chǎn)（600048.SH）、碧桂園（2007.HK）6、7、8月（截至8月25日）的銷售總額分別為：378.3億元、339.55億元、78.84億元。其中，萬科A7月份銷售面積181.5萬平方米，環(huán)比下降7.16%；銷售金額238.5億元，環(huán)比減少5.32%。進(jìn)入8月份，銷售下滑更明顯，截至8月25日，萬科A銷售面積28.85萬平方米，銷售金額52.25億元。

　　某上市房企資深投資負(fù)責(zé)人指出，上半年個(gè)別一線城市出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊漲現(xiàn)象并不能代表房地產(chǎn)業(yè)整體形勢(shì)的好轉(zhuǎn)。

　　值得一提的是，轉(zhuǎn)型是目前大部分房企所能想到的轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的方式之一。最為典型的恒大地產(chǎn)（03333.HK）近年來涉足乳業(yè)、糧油、飲用水、娛樂、醫(yī)療美容等。不過，恒大冰泉2014年虧損高達(dá)23.7億元。

　　綠地控股亦然，早在2010年前后，綠地控股就開啟產(chǎn)融結(jié)合的多元化路線，中報(bào)可見，綠地控股今年上半年金融產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)總額19.05億元，同比大幅增長(zhǎng)469%。但綠地控股金融之外的其他產(chǎn)業(yè)例如能源，卻大大拉低了集團(tuán)整體利潤(rùn)率。

　　上半年除了京滬深三地之外，房企在其他市場(chǎng)銷售都一般。以綠地控股為例，來自上海中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，綠地控股在三四線城市分布面積較多，而今年除了一線和部分二線城市外，大部分的三四線城市銷售都不算很理想。

　　上述資深投資負(fù)責(zé)人進(jìn)而指出，總體而言，各個(gè)城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下“分化”加劇。而今年4、5、6月份火爆的銷售行情，股市資金的流出也將下半年的部分需求提前透支了。

　　另一名業(yè)內(nèi)資深人士稱，超級(jí)大盤股的房企市值縮水，導(dǎo)致這些公司在資本市場(chǎng)的融資能力也隨之下降，預(yù)示著下半年房企在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)也不容樂觀，接下來市場(chǎng)銷售行情才是決定大型房企業(yè)績(jī)能否安全著陸的重要因素。

　　值得關(guān)注的是，房企供應(yīng)量和銷售差距正在拉大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米。其中，住宅待售面積增加221萬平方米。

　　此外，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12113萬平方米，同比下降32.0%，；土地成交價(jià)款3593億元，同比下降25.6%。