房地產(chǎn)是保障居民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展的重要資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀直接反映出國家經(jīng)濟發(fā)展能力和人口素質(zhì)、生活水平、生活質(zhì)量。在商品經(jīng)濟中，房地產(chǎn)的價格受到供需關(guān)系的影響，而供需量的多少同時是多種因素共同作用的結(jié)果。除了房地產(chǎn)內(nèi)部因素主要影響房地產(chǎn)市場價格，還存在很多外部因素。因此，分析出哪些主要的外部因素對價格產(chǎn)生影響，可以為相關(guān)機構(gòu)預(yù)測價格、調(diào)控價格提供參考和幫助。

     一、房地產(chǎn)價格受國家政策和戰(zhàn)略部署的影響

     國家頒布相關(guān)的政策制度是調(diào)控房價的有利工具，它是通過以下三個方面來影響房地產(chǎn)價格的：①國家相關(guān)政策，如建立公積金制度、提高住房補貼、降低銀行貸款率等，可以刺激購房需求。相反，通過降低住房補貼，提高銀行貸款利率，降低購房需求；②房地產(chǎn)市場需要相關(guān)政策的保障，如停止單位為職工建房，只能通過市場租賃、購買等政策，不僅可以保障房屋質(zhì)量，還能保障市場回歸到正常的商品經(jīng)濟體系上來。此外，通過建設(shè)、住房抵押貸款和保險制度的開展、住房金融制度的改革等政策的實施，為完善房地產(chǎn)市場提供政策性支持。

     城市規(guī)劃可以為城市長遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展指明方向，它分為社會、經(jīng)濟、建設(shè)這三種發(fā)展類型。規(guī)劃策略間接、全面的影響著房地產(chǎn)價格，這是因為規(guī)劃的實施，是通過以下具體的行為來實現(xiàn)的：①通過對土地功能結(jié)構(gòu)的調(diào)整影響供求關(guān)系，從而作用在房地產(chǎn)價格；②限定土地的開發(fā)強度和規(guī)定土地的使用功能來控制成本和盈利能力，從而作用于房地產(chǎn)價格：③通過對房地產(chǎn)周邊環(huán)境的改造，如：公園、廣場、步行街和城市道路、地鐵等的建設(shè)，可以對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生很大的影響；④政府為平衡房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，投入大量資金用于經(jīng)濟適用房的建設(shè)，可以降低房地產(chǎn)市場價格。

     二、房地產(chǎn)價格受利率的影響

     我國住房抵押貸款利率支付方式是浮動的，當(dāng)國家加息時，利率就會上浮，需要支付放貸者的月供就會增加，從某種意義上分析，放貸者所購買的房子發(fā)生貶值。加息會增加即將購房者的成本，因為這部分人中多數(shù)收入無法支付房價，需要通過住房抵押貸款來買房，當(dāng)利率上浮，購房成本就會增加，這就改變了之前的購房期望，可能這部分人會繼續(xù)持有資金觀望房地產(chǎn)形勢。

     利率的變動同時也影響著房地產(chǎn)開發(fā)商，大部分開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)時所面臨的最主要問題是資金鏈的穩(wěn)定供應(yīng)，因此，需要從銀行貸款來滿足需求，當(dāng)國家加息時，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，可以抑制投資房地產(chǎn)資金大量流入。從而降低供應(yīng)，平衡市場價格。

     利率的變動主要是通過影響資金價格的高低來平衡供求關(guān)系，綜上分析，利率與房地產(chǎn)價格的變動是反比例關(guān)系，利率降低時，房地產(chǎn)價格升高，反之，房地產(chǎn)價格則降低。

     三、房地產(chǎn)價格受投資商及外資的影響

     我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的增長以及國內(nèi)城市化進程速度加快，銀行貸款利率不高等原因使得大量的資金注入到房地產(chǎn)行業(yè)中。近幾年來，房地產(chǎn)投資增長速度一直維持在20%以上。資源約束型增長方式是我國經(jīng)濟增長的主要特點，資金的投入作為經(jīng)濟增長的推動力，對經(jīng)濟增長起著重要作用，對于房地產(chǎn)行業(yè)分析，投資增長與房地產(chǎn)開發(fā)進度呈正比例關(guān)系，這就得出投資穩(wěn)定快速增長中有很大比例是由房地產(chǎn)投資額快速增加造成的這種結(jié)論。因此，房地產(chǎn)投資額的變化也可以由投資變動反映出來。此外，房地產(chǎn)投資變動幅度要小于市場總投資變動幅度，房地產(chǎn)投資變動時間要早于市場總投資變動時間，這對于預(yù)期市場變化有著重要意義。

     隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，很多國外投資機構(gòu)看到中國具有很大的商業(yè)價值，因此，大量的外資涌入到中國市場，其中，涌入到房地產(chǎn)行業(yè)的資金額也在迅速增加。大量的外資投資到房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)價格不斷升高，盈利額度不斷增大，這就更加吸引更多的外國資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)。此外，外資的大量涌入，會直接帶動國內(nèi)更多的資金涌入到房地產(chǎn)市場中，因為根據(jù)我國相關(guān)政策，外資進入中國市場應(yīng)該和國內(nèi)資金比例配合投資，兩者之間的比例大約在1∶13～1∶14之間。外國投資機構(gòu)投資中國市場時是經(jīng)過內(nèi)部分析和計算的，很多國內(nèi)非國家投資資金紛紛跟風(fēng)投資，就造成某一商用或者高檔房地產(chǎn)價格的快速增加，其他類型房產(chǎn)投資額減少，造成中低檔住宅和商用房地產(chǎn)供求關(guān)系失衡，間接造成房地產(chǎn)價格進一步升高。

     四、人口與房地產(chǎn)價格關(guān)系分析

     人口密度的大小也直接影響著房地產(chǎn)的價格，因為，人口密度大時，增加了對房地產(chǎn)的需求量，造成供小于求，使得房地產(chǎn)價格不斷升高。此外，人口密度大也會使得該地區(qū)的經(jīng)濟比其他地區(qū)快速發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如：娛樂業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)的規(guī)模迅速擴大，快速增長的商用房產(chǎn)是滿足其迅速擴張的基礎(chǔ)和保障，這就使得供小于求，價格隨著升高?？梢?，人口密度的增加快速推進該地區(qū)城市化進程。相反，城市化程度的提高也會吸引更多的人涌入該地區(qū)，人口大量涌入會造成房地產(chǎn)需求量的增多，供小于求的程度會加大，使得房地產(chǎn)價格進一步提升，因此，這對房地產(chǎn)價格影響重大。

     隨著經(jīng)濟水平的穩(wěn)定提高，我們的精神文明程度也會隨之升高，居民的生活質(zhì)量、文化水平也越來越高，這樣就使得居民對其生活環(huán)境、工作條件的要求也越來越高。周圍環(huán)境的高要求勢必會造成房地產(chǎn)投入的增加，促進房價的上升。

     五、房地產(chǎn)價格受公共和自然環(huán)境的影響

     經(jīng)濟穩(wěn)定快速發(fā)展，使得居民的生活水平不斷升高，居民素質(zhì)也隨之提高。其中，人們對環(huán)境的要求越來越高，環(huán)保伴隨在我們周圍，這就使得環(huán)境因素在居民購買房地產(chǎn)時的購買欲望以及開發(fā)商的投資成本有著重要作用。目前來看，房地產(chǎn)的市場價格定位與周圍的自然環(huán)境之間的聯(lián)系越來越密切。一項關(guān)于居民選房、購房時考慮條件的調(diào)查顯示，居住的環(huán)境因素是影響居民選房購房的第二大因素。這是由于居住和商用的房地產(chǎn)作為城市的主要部分，居民和經(jīng)濟發(fā)展必然受到周圍環(huán)境的影響，如水資源、光資源、空氣質(zhì)量以及地理位置周邊的環(huán)境等。某些居住環(huán)境優(yōu)越、交通方便的地區(qū)，居民對房地產(chǎn)的需求量大于供應(yīng)量，造成房地產(chǎn)價格的增加。反之，環(huán)境條件差的房地產(chǎn)需求量不高，價格也隨之降低。這就是為什么公園、地鐵旁邊的房地產(chǎn)價格比一般的地區(qū)價格高的原因之一。

     此外，房地產(chǎn)周圍的環(huán)境與周圍的公共設(shè)施是否完備對周圍房地產(chǎn)價格產(chǎn)生很大影響。周圍環(huán)境及公共設(shè)施包括：經(jīng)濟水平較高的商業(yè)地區(qū)、服務(wù)業(yè)聚集的地區(qū)、文化水平以及醫(yī)療水平較好的地區(qū)、交通便利通暢的地區(qū)等。公交和地鐵系統(tǒng)的發(fā)達程度、道路運行通暢程度以及交通系統(tǒng)的完善程度，構(gòu)成了整個交通的三大指標(biāo)。水、電、氣、暖以及通訊設(shè)備構(gòu)成了基礎(chǔ)生活水平。中小學(xué)以及高校、博物館、電影院、體育館、醫(yī)院醫(yī)療中心構(gòu)成了公共基礎(chǔ)設(shè)施水平。房地產(chǎn)具有完備的公共設(shè)施及優(yōu)越的環(huán)境會對其價格的提升產(chǎn)生積極影響，其價格會高于其他不具備相關(guān)條件的房地產(chǎn)價格。

     六、結(jié)論

     以上通過對政策制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、利率、房地產(chǎn)投資、外資、人口、自然環(huán)境、公共設(shè)施等因素分析，揭示出影響房地產(chǎn)價格因素的運行機制，從而為相關(guān)機構(gòu)預(yù)測、調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)價格提供依據(jù)：

     ①我國經(jīng)濟是在政府宏觀調(diào)控下發(fā)展的，政府也積極參與到房地產(chǎn)的發(fā)展。影響房地產(chǎn)價格不斷變動的因素主要有：國家土地使用權(quán)益規(guī)章制度、土地使用出租轉(zhuǎn)讓政策、住房補貼制度、銀行信貸策略等。

     ②房地產(chǎn)投資額(包括國內(nèi)投資和外資投資)的多少、人口密集程度的高低、居民收支狀況的好壞、居民消費能力的大小等和房地產(chǎn)供應(yīng)需求之間有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)的價格變化快慢很大程度上與國家的住房抵押貸款政策有關(guān)，國家住房補貼與住房抵押貸款政策的實施可以提高房地產(chǎn)的需求量并使得房地產(chǎn)價格增長。

     ③人口因素也間接的影響著房地產(chǎn)市場價格。人口因素包括：人口密集程度、居民素質(zhì)、居民年齡程度等。人口密集程度高、居民素質(zhì)高對房地產(chǎn)的區(qū)域選擇以及房地產(chǎn)價格產(chǎn)生很大影響。此外，自然環(huán)境、配套的基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)程度高等因素也對居民的購買欲望、居民對房地產(chǎn)質(zhì)量高低的選擇、居民對房地產(chǎn)的心理價位產(chǎn)生很大的影響，間接的影響著房地產(chǎn)的價格。

 

來源： 中國經(jīng)濟信息網(wǎng)